Radar Retrofit SP
Voltar ao Radar
Última verificação: 17/09/2026, 02:39
Imóvel real — cadastro municipal verificado

Rua Conselheiro Nebias, 957 — Santa Cecília

Santa Cecília, São Paulo — SP

SQL 008.033.0010-7

CIB R9CEDSCH

Opportunity Score
58/100
ANÁLISE DO RADAR
Data Confidence: 100%

Dados Cadastrais Oficiais

Endereço
Rua Conselheiro Nebias, 957
DADO OFICIAL
Fonte: Cadastro Imobiliário Fiscal — camada Lote (GeoSampa)
SQL (cadastro fiscal)
008.033.0010-7
DADO OFICIAL
Fonte: Cadastro Imobiliário Fiscal — camada Lote (GeoSampa)
Área construída
4.591 m²
DADO OFICIAL
Fonte: Cadastro Imobiliário Fiscal — camada Lote (GeoSampa)
Área do terreno
506 m²
DADO OFICIAL
Fonte: Cadastro Imobiliário Fiscal — camada Lote (GeoSampa)
Uso cadastrado
Não residencial
DADO OFICIAL
Fonte: Cadastro Imobiliário Fiscal — camada Lote (GeoSampa)
Zoneamento
ZC — Zona Centralidade
DADO OFICIAL
Fonte: Zoneamento vigente — LPUOS Lei nº 18.177/2024 (GeoSampa)
Distrito
Santa Cecília
DADO OFICIAL
Fonte: Distrito Municipal (GeoSampa)
Coordenadas
-23.535193, -46.646274
DADO CALCULADO
Fonte: Centroide calculado sobre a geometria oficial do lote (GeoSampa)
Situação cadastral do lote
ATIVO
DADO OFICIAL
Fonte: Cadastro Imobiliário Fiscal — camada Lote (GeoSampa)
Complemento cadastral
CAMPOS ELISEOS
DADO OFICIAL
Fonte: Cadastro Imobiliário Fiscal — camada Lote (GeoSampa)

Número de pavimentos e ano de construção não constam da camada pública utilizada e, por isso, não são exibidos — o Radar não estima esses campos.

Qualificação Regulatória

Requalifica Centro (perímetro oficial)
FORA
DADO CALCULADO
Cruzamento geométrico com a camada oficial.
AIU Setor Central (perímetro oficial)
DENTRO — Centro Metropolitano
DADO CALCULADO
Cruzamento geométrico com a camada oficial.
Situação de patrimônio
Nenhuma proteção patrimonial identificada na base oficial
DADO OFICIAL

Ausência de proteção não significa ausência de valor arquitetônico: o imóvel não é tratado como "histórico" no sentido regulatório.

Estimativas do Radar

Os números abaixo não são dados da Prefeitura. São cálculos paramétricos do Radar, com metodologia aberta.

Custo indicativo de retrofit
aprox. R$ 22 milhões
ESTIMATIVA DO RADAR
  • Área considerada: 4.591 m² (cadastro oficial)
  • Custo paramétrico: R$ 4.800/m² — data-base 2025-01
  • Multiplicador de complexidade: 1×
  • Fórmula: Custo estimado = Área construída (cadastro oficial) × R$/m² base × fator de complexidade patrimonial × fator de porte
Teto teórico preliminar de subvenção (até 25%)
até aproximadamente R$ 5,5 milhões
ESTIMATIVA DO RADAR

Teto teórico preliminar. Não é valor concedido, não é direito adquirido e está sujeito ao enquadramento, aos limites do edital e à análise oficial da Prefeitura.

Teto = custo estimado de obra × até 25% — Lei nº 17.577/2021 (Requalifica Centro) e regras do chamamento público de subvenção econômica vigente (SMUL).

VGV potencial

Não exibido. O Radar não dispõe de preço/m² de venda auditável por endereço nem de área vendável confirmada para este imóvel — melhor não publicar número do que produzir falsa precisão.

Incentivos potencialmente aplicáveis:
  • Subvenção econômica — até 25%, sujeita a chamamento e análise oficial
  • Isenções fiscais previstas no Requalifica Centro (Lei 17.577/2021), conforme enquadramento
  • Parâmetros urbanísticos específicos da AIU Setor Central, quando aplicável

Enquadramento sujeito às regras do edital vigente e à análise da Prefeitura. Nada aqui constitui direito adquirido.

Por que entrou no Radar?

  • 1
    Relação espacial dentro com o perímetro oficial da AIU Setor Central.
  • 2
    Área construída cadastral de 4.591 m², acima do corte de 3.000 m² do Radar.
  • 3
    Uso cadastrado "Não residencial" no Cadastro Imobiliário Fiscal.

Composição do Opportunity Score

  • Enquadramento territorial: 12/30dentro da AIU Setor Central
  • Escala construída: 8/204.591 m² de área construída (cadastro oficial)
  • Potencial de conversão de uso: 15/15uso não residencial — alvo prioritário de conversão residencial incentivada
  • Aproveitamento do terreno: 3/15coeficiente de aproveitamento cadastral 9.07 (terreno intensamente ocupado)
  • Zoneamento vigente (Lei 18.177/2024): 10/10zona ZC — parâmetros favoráveis a adensamento/uso misto
  • Qualidade documental: 10/10SQL cadastral oficial; endereço cadastral oficial; geometria oficial do lote

Matriz de Riscos

  • • Condições estruturais, de instalações e de segurança contra incêndio não constam das fontes cadastrais e exigem levantamento técnico.
  • • Situação dominial, ocupação e passivos não constam das fontes públicas utilizadas.
Atenção: os dados cadastrais desta página vêm de bases oficiais; as projeções financeiras são estimativas paramétricas do Radar. Nada substitui estudo de viabilidade (EVTE), vistoria técnica e consulta oficial aos órgãos competentes.

Data Confidence: 100%

Requisitos eliminatórios (endereço real, identificação cadastral oficial e fonte oficial) foram atendidos; o índice abaixo detalha a completude documental. Publicação exige no mínimo 70%.

  • ✓ SQL cadastral oficial (GeoSampa/Cadastro Imobiliário Fiscal) (20 pts)
  • ✓ Endereço cadastral oficial (15 pts)
  • ✓ Geometria oficial do lote (15 pts)
  • ✓ Área construída de cadastro oficial (12 pts)
  • ✓ Área de terreno de cadastro oficial (8 pts)
  • ✓ Uso cadastrado oficial (8 pts)
  • ✓ Zoneamento oficial vigente (8 pts)
  • ✓ Distrito oficial (6 pts)
  • ✓ Situação cadastral ativa (8 pts)

Fontes desta oportunidade

Metodologia

Regras de entrada aplicadas nesta coleta:

  • Lote com situação cadastral ATIVO no Cadastro Imobiliário Fiscal.
  • Área construída cadastrada igual ou superior a 3.000 m².
  • Localizado na área central de São Paulo (janela de busca oficial em SIRGAS2000/UTM 23S).
  • Relação espacial verificada por geometria com o perímetro do Requalifica Centro e/ou da AIU Setor Central.
  • Endereço cadastral e SQL oficiais presentes na fonte.

Coleta em 17/09/2026, 02:39:04 • Última verificação em 17/09/2026, 02:39:04.