O Radar Retrofit São Paulo é uma ferramenta independente de inteligência de mercado desenvolvida pela LCF Consulting. Nossa missão é consolidar e estruturar dados públicos dispersos para facilitar a análise de oportunidades de requalificação imobiliária.
1. Fontes de Dados
A base de oportunidades é construída exclusivamente a partir de serviços oficiais (WFS/GeoJSON) do GeoSampa e de normas municipais:
- Cadastro Imobiliário Fiscal — camada Lote (
geoportal:lote_cidadao): SQL, endereço cadastral, área construída, área de terreno, uso e situação do lote. - Requalifica Centro — Perímetro Área Central (
geoportal:requalifica_centro_perimetro_geral), Lei nº 17.577/2021 e Lei nº 18.081/2023. - AIU Setor Central (
geoportal:perimetro_aiu). - Zoneamento vigente (
geoportal:perimetro_zona_lei_18177_24), LPUOS Lei nº 18.177/2024. - Bens tombados (
geoportal:patrimonio_cultural_bem_tombado): CONPRESP, CONDEPHAAT e IPHAN, consolidado pelo DPH/SMC. - Distritos municipais (
geoportal:distrito_municipal). - Portal da Subvenção Econômica (SMUL): regras do chamamento e listas de habilitados/credenciados.
Cada campo publicado carrega a sua própria proveniência (fonte, camada, URL e data de coleta). Não há dados sintéticos, fallback fictício nem inserção manual de imóveis.
2. Regras de entrada no Radar
- Lote com situação cadastral ATIVO no Cadastro Imobiliário Fiscal.
- Área construída cadastrada ≥ 3.000 m².
- Relação espacial verificada por geometria (não por nome de bairro) com o perímetro do Requalifica Centro e/ou da AIU Setor Central.
- Endereço cadastral e SQL oficiais presentes na fonte.
3. Opportunity Score (0-100)
Indicador do Radar, calculado apenas sobre atributos oficiais verificados, com componentes explícitos e reproduzíveis em cada página:
- Enquadramento territorial (30 pts): relação geométrica com Requalifica Centro e AIU Setor Central.
- Escala construída (20 pts): área construída do cadastro oficial.
- Potencial de conversão de uso (15 pts): uso cadastrado.
- Aproveitamento do terreno (15 pts): coeficiente de aproveitamento cadastral.
- Zoneamento vigente (10 pts): zona da Lei 18.177/2024.
- Qualidade documental (10 pts): SQL, endereço e geometria oficiais.
O score não compensa ausência de identificação real: sem endereço, SQL e fonte oficial, o imóvel não é publicado, qualquer que seja a pontuação.
4. Data Confidence e critérios de publicação
São requisitos eliminatórios: endereço real, identificação cadastral oficial (SQL) e fonte oficial com URL. Além disso, exige-se geometria verificável, distrito oficial, relação espacial com perímetro relevante e ausência de contradições lógicas. Só então aplica-se o Data Confidence, que precisa ser ≥ 70%. Registros abaixo disso permanecem como candidatos internos, não publicados.
5. Fato x estimativa
Cada informação é rotulada como DADO OFICIAL, DADO CALCULADO (derivado de geometria oficial), ANÁLISE DO RADAR (score) ou ESTIMATIVA DO RADAR.
Custo de retrofit: Área construída oficial × R$ 4.800/m² (data-base 2025-01, ordem de grandeza derivada de índices públicos CUB-SP/SINAPI com adicional de retrofit) × fator de complexidade patrimonial × fator de porte. Apresentado arredondado em milhões, para não sugerir precisão inexistente.
Subvenção: teto teórico preliminar de até 25% do custo estimado, conforme Lei nº 17.577/2021 e regras do chamamento vigente. Não é valor concedido nem direito adquirido — depende de enquadramento, limites do edital e análise oficial.
VGV: não é publicado. O Radar não dispõe de preço/m² de venda auditável por endereço nem de área vendável confirmada; preferimos não exibir número a produzir falsa precisão.
Patrimônio: um edifício antigo não é chamado de "histórico" em sentido regulatório. Só há menção a proteção quando existe registro na base oficial de tombamento. Ocupação/vacância não é afirmada sem evidência: quando há apenas indicador cadastral, o texto usa "possível subutilização identificada" e explica a evidência.
6. Atualização automática
O pipeline (fontes oficiais → normalização → cruzamento geográfico → regras → confidence → validação → publicação) roda automaticamente às 08:00 e 18:00 (America/Sao_Paulo). A cada execução são detectados novos registros e alterações, os scores são recalculados, oportunidades que deixam de cumprir critérios são arquivadas (nunca apagadas silenciosamente), o sitemap é atualizado e o histórico antes/depois é registrado para auditoria.
7. Limitações
O Radar não substitui análise técnica, jurídica e arquitetônica de profissionais habilitados. Condições estruturais, de instalações, segurança contra incêndio, situação dominial e ocupação não constam das fontes públicas utilizadas. Dados podem apresentar defasagem em relação ao processo interno da Prefeitura. Lacunas não são preenchidas por inferência.
8. Privacidade
O foco é o imóvel e a oportunidade. Não são publicados telefone, CPF ou dados pessoais de proprietários.